去年9月11日，2013年胡潤(rùn)百富榜發(fā)布，王健林以1350億元成為中國(guó)首富，并創(chuàng)歷年新高。這個(gè)中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。而這個(gè)數(shù)字將在2014年被改寫(xiě)成109座，從而使萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)面積接近2300萬(wàn)平方米，“成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)”。

不過(guò)，就在萬(wàn)達(dá)憑借“可以復(fù)制的模式”深耕城市副中心和三四線城市的同時(shí)，有關(guān)空置率高和租金跳水的質(zhì)疑卻始終掛在“金街”鋪主的嘴邊。而在此之前，他們還打著跟王健林“共同致富”的如意算盤(pán)。

租金跳水

張?jiān)凭褪恰敖鸾帧变佒髦械囊粋�(gè)。在這個(gè)為南方航空(600029,股吧)工作了20多年的財(cái)務(wù)人員看來(lái)，通過(guò)白云萬(wàn)達(dá)“一鋪養(yǎng)三代”的愿望，似乎正在落空。

“現(xiàn)在的租金已經(jīng)幾乎被砍到了一半，不過(guò)如果不降價(jià)，就有租不出去的危險(xiǎn)。”張?jiān)茖?duì)記者說(shuō)。美聯(lián)物業(yè)經(jīng)紀(jì)陳一帆證實(shí)了張?jiān)频脑挘�他說(shuō)：“相比一年多前，白云萬(wàn)達(dá)金街的租金至少下跌了20%至30%。”

與慘淡的現(xiàn)狀形成鮮明對(duì)比的是，早在開(kāi)業(yè)之初，白云萬(wàn)達(dá)給出的預(yù)期月租為每平方米250元，而在開(kāi)業(yè)半年后，這一數(shù)字甚至沖上了300元的高價(jià)。

租金下降，租戶卻更加愁眉不展。在白云萬(wàn)達(dá)B區(qū)經(jīng)營(yíng)手機(jī)生意的謝智煥告訴記者：“做生意最重要的是人氣旺，如果租金下降是以客流大幅減少為前提的，那寧可不讓它降。”

現(xiàn)實(shí)的情況是，白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)平日客流并不多，而呈U字形圍繞在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的金街就更鮮有人流。記者發(fā)現(xiàn)，在平日傍晚7點(diǎn)，因?yàn)闆](méi)有生意，許多金街店鋪經(jīng)營(yíng)者選擇搬把椅子坐在金街中間乘涼。戴德梁行（廣州）商業(yè)部助理董事伍林告訴記者，廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部主力店的生意比較紅火，但室外的街鋪就十分冷清，入駐的商戶流失率至少在30%。

問(wèn)罪新城

從地鐵二號(hào)線飛翔公園站A或C出口出來(lái)，就能看到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不遠(yuǎn)不近地在你面前。不遠(yuǎn)，是因?yàn)橹本�距離不足500米。不近，則是因?yàn)槊媲皺M亙著一片荒地和擋板遮蓋的工地。除了要走過(guò)一片雜草重生的荒地，還要穿過(guò)一條由“三元里街流動(dòng)商販?zhǔn)鑼?dǎo)區(qū)”構(gòu)成的臨時(shí)小巷。

姚怡靜幾乎每天都要經(jīng)過(guò)白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。她并不是不愛(ài)逛街，卻已經(jīng)有將近一年沒(méi)有真正進(jìn)去逛過(guò)了。“除非有朋友約在那里吃飯，不然不太會(huì)去那里。”她對(duì)記者說(shuō)，“時(shí)間長(zhǎng)了你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，白云萬(wàn)達(dá)逛起來(lái)比較麻煩，不能滿足太多的購(gòu)物需求，我寧愿舍近求遠(yuǎn)去天河商圈。”

不過(guò)早在2010年12月17日，作為第一個(gè)A級(jí)旗艦店，白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)首周的日平均客流量超過(guò)10萬(wàn)人。喜歡夸獎(jiǎng)自己產(chǎn)品的萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林，曾公開(kāi)表示“白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將是廣州市商業(yè)地產(chǎn)中至精彩的項(xiàng)目”，并預(yù)測(cè)“即使過(guò)了開(kāi)業(yè)旺場(chǎng)期，日均客流量也會(huì)在5萬(wàn)人以上”。

可是隨著廣州大量商業(yè)地產(chǎn)入市，市場(chǎng)上的商鋪處于飽和狀態(tài)。很大一部分投資客被吸引到其他更成熟的商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯或許是原因之一。“由于目前白云新城商圈輻射范圍有限，整體商業(yè)氣氛不濃。白云萬(wàn)達(dá)目前出現(xiàn)租金下降是暫時(shí)性的。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)記者表示，而隨著商圈的成熟、配套的完善以及消費(fèi)水平的上升，未來(lái)五年有望扭轉(zhuǎn)租金下降的局面。”

模式病了

如果說(shuō)白云萬(wàn)達(dá)金街租金跳水僅僅是因?yàn)椤皡^(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯”，那么一旦跳出白云新城，問(wèn)題將不復(fù)存在。可問(wèn)題恰恰像傳染病一樣，不斷在其他項(xiàng)目出現(xiàn)。

最可能的原因是，“模式”病了。

萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式是以較低的價(jià)格從政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值回報(bào)政府。可是在這個(gè)過(guò)程中需要大量的流動(dòng)資金，而當(dāng)年缺乏資本市場(chǎng)融資渠道的萬(wàn)達(dá)，便只能通過(guò)出售部分物業(yè)完成。

這在萬(wàn)達(dá)歷年的工作報(bào)告中表露無(wú)遺。萬(wàn)達(dá)最近的工作報(bào)告顯示，2012年商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業(yè)物業(yè)收入合計(jì)229.96億元，占萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總營(yíng)業(yè)收入的16.23%。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)竣工入伙539.3億元，占商業(yè)地產(chǎn)收入的49.16%。可見(jiàn)，物業(yè)銷售仍占萬(wàn)達(dá)營(yíng)業(yè)收入大頭。

就是這些為萬(wàn)達(dá)提供巨大資金的商鋪，卻因不屬于萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司的職權(quán)范圍而疏于管理。不過(guò)更多的原因是，萬(wàn)達(dá)似乎沒(méi)有預(yù)留出一定的業(yè)態(tài)空間。

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋齊全，導(dǎo)致金街定位十分模糊。”陳一帆告訴記者。其實(shí)早在2011年，問(wèn)題就已顯現(xiàn)。白云萬(wàn)達(dá)金街商鋪的早期業(yè)主多是溫州以及潮汕人，因此使得開(kāi)業(yè)之初皮具、服裝店面占據(jù)金街較大的比重。然而不到半年，許多服飾類商戶選擇自主退出，隨之而來(lái)的則是大量餐飲行業(yè)進(jìn)入金街。

未來(lái)販賣(mài)者

對(duì)于消費(fèi)者而言，更大的問(wèn)題在廣州政府不斷造城的語(yǔ)境中。

2013年8月30日，廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉行了“盛世萬(wàn)達(dá) 錦繡蘿崗”奠基活動(dòng)。隨即，拿地才一個(gè)多月的蘿崗項(xiàng)目就正式開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)在2年內(nèi)竣工開(kāi)業(yè)。在大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總裁助理王波看來(lái)，“項(xiàng)目建成后將全方位滿足群眾消費(fèi)需求、創(chuàng)造大批就業(yè)崗位，成為蘿崗區(qū)的標(biāo)志性建筑。同時(shí)將全面帶動(dòng)蘿崗區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)升級(jí)，成為廣州東部商業(yè)的新核心。”

“這是典型的萬(wàn)達(dá)模式，所有的項(xiàng)目從開(kāi)工到建成不會(huì)超過(guò)18個(gè)月。只有這樣，才能成為地方政府造城的急先鋒。”謝逸楓。

另一個(gè)例子在南沙新區(qū)。8月23日，廣州市國(guó)土房管局公布，即將掛牌出讓南沙區(qū)編號(hào)2013NJY-3號(hào)兩宗地塊。公告要求，地塊競(jìng)得人須在國(guó)內(nèi)建成并持有經(jīng)營(yíng)5個(gè)建筑面積不小于10萬(wàn)平方米的大型商業(yè)中心，其中至少有1個(gè)商業(yè)中心建筑面積不小于15萬(wàn)平方米；

此外，競(jìng)得人須在項(xiàng)目中建設(shè)一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應(yīng)至少有一個(gè)廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為萬(wàn)達(dá)量身定做。“目的很明確”，謝逸楓對(duì)記者表示，“廣州不斷出臺(tái)新城規(guī)劃的背景下，政府需要萬(wàn)達(dá)幫他們?nèi)�面帶�?dòng)片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)升級(jí)”。

萬(wàn)達(dá)就像一臺(tái)販賣(mài)新城美好未來(lái)的機(jī)器，高速運(yùn)轉(zhuǎn)，即使失靈，地價(jià)房?jī)r(jià)也早已被推高。